Vorvertrag beim Immobilienkauf in Bulgarien: vollständiger Ratgeber

Der Vorvertrag ist eine Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, mit der sich beide Parteien verpflichten, das endgültige Immobiliengeschäft zu den vorab festgelegten Bedingungen abzuschließen. Er wird vor dem Notartermin unterzeichnet und ist meist der Zeitpunkt, zu dem der Käufer ein Angeld zahlt. Weil er Preis und Bedingungen festschreibt, ist er der wichtigste Schutz des Käufers, allerdings nur bei einer korrekten Formulierung. Dieser Ratgeber erklärt die notwendigen Klauseln, die Funktionsweise des Angelds und die Prüfungen vor der Unterschrift.

Was ein Vorvertrag ist und wann er geschlossen wird

Der Vorvertrag, auch vorläufiger Kaufvertrag genannt, überträgt das Eigentum nicht. Er verpflichtet die Parteien, den endgültigen Vertrag innerhalb einer bestimmten Frist als notarielle Urkunde abzuschließen. Er wird geschlossen, wenn der Käufer sich für die konkrete Immobilie entschieden hat, aber noch Zeit benötigt wird für:

• die Sicherung der Finanzierung durch ein Hypothekendarlehen;
• die Prüfung von Unterlagen und Belastungen;
• die Vorbereitung der erforderlichen Bescheinigungen;
• die Räumung der Immobilie von Mietern oder Gegenständen.

Mit der Unterzeichnung werden Preis und Bedingungen festgeschrieben. Der Verkäufer kann die Immobilie damit nicht zu einem höheren Preis an einen anderen Käufer verkaufen, während der Käufer Sicherheit über den Abschluss des Geschäfts erhält.

Erforderliche Bestandteile und Klauseln

Damit der Vorvertrag seinen Zweck erfüllt, sollte er Folgendes enthalten:

• Genaue Angaben zu den Parteien - vollständige Namen, Personenkennziffern und Adressen; bei einem Unternehmen die Daten aus dem Handelsregister.
• Detaillierte Beschreibung der Immobilie - Adresse, Fläche, Grenzen, Katasterkennung, Etage und entsprechender Miteigentumsanteil an den Gemeinschaftsflächen.
• Preis und Zahlungsweise - Gesamtbetrag, Höhe des Angelds und Plan für die Restzahlung, etwa bei einer Hypothek.
• Frist für den endgültigen Vertrag - ein konkretes Datum oder Ereignis.
• Verteilung der Transaktionskosten - Notargebühren, örtliche Steuer und Eintragungsgebühr.
• Erklärungen des Verkäufers - Bestätigung, dass ihm die Immobilie gehört und sie frei von Belastungen, Hypotheken und Pfändungen ist.
• Folgen der Nichterfüllung - was geschieht, wenn eine Partei zurücktritt.

Je konkreter die Klauseln sind, desto geringer ist das Streitrisiko. Prüfe vor der Unterschrift die Eigentumsunterlagen sorgfältig. Einige dieser Kontrollen erklären wir auch unter Wohnung ohne kostspielige Fehler kaufen.

Angeld: Was geschieht bei einem Rücktritt?

Das ausdrücklich als Angeld vereinbarte Geld zahlt der Käufer bei der Unterzeichnung des Vorvertrags, normalerweise etwa 10% des Preises. Es belegt die Ernsthaftigkeit der Absicht und dient zugleich als Entschädigung bei einem Rücktritt. Nach den Regeln für das Angeld gilt:

• Tritt der Käufer ohne gültigen Grund zurück, verliert er das Angeld.
• Tritt der Verkäufer zurück, schuldet er dem Käufer das Doppelte des Angelds.

Damit entsteht für beide Parteien ein starker Anreiz, das Geschäft abzuschließen. Im Vertrag muss ausdrücklich stehen, dass die Summe als Angeld gezahlt wird. Ebenso müssen die Bedingungen genannt sein, unter denen sie ohne Sanktion zurückgezahlt wird, zum Beispiel wenn der Käufer bei einer vereinbarten Finanzierungsklausel keine Kreditzusage erhält.

So schützt du dich: Prüfungen vor der Unterschrift

Führe vor der Unterzeichnung des Vorvertrags und der Zahlung diese Prüfungen durch:

• Eigentum - stimmen die Daten des Verkäufers mit der notariellen Urkunde überein?
• Belastungen - bestehen Hypothek, Pfändung oder eingetragene Ansprüche? Hole eine Auskunft aus dem Immobilienregister ein.
• Kataster - stimmen Fläche und Kennung mit der Katasterzeichnung überein?
• Verbindlichkeiten - sind Grundsteuer und Abfallgebühr bezahlt, und kann eine Steuerwertbescheinigung ausgestellt werden? Siehe Steuerwert einer Immobilie.
• Tatsächlicher Marktpreis - zahlst du zu viel? Vergleiche aktuelle Verkaufsangebote in Sofia und lies Marktpreis einer Immobilie ermitteln.

Weckt eine der Prüfungen Zweifel, solltest du lieber warten als ein Angeld für ein unsicheres Geschäft zu zahlen.

Vom Vorvertrag zur endgültigen notariellen Urkunde

Das endgültige Geschäft wird vor einem Notar mit einer notariellen Urkunde abgeschlossen. Sie überträgt das Eigentum und wird im Immobilienregister eingetragen. In diesem Schritt wird der restliche Preis gezahlt, bei einer Hypothek häufig über eine Bank. Außerdem fallen Notargebühren, örtliche Steuer und Eintragungsgebühr an. Der Notar prüft die Unterlagen erneut und bestätigt die Identität der Parteien.

Weigert sich der Verkäufer nach dem Vorvertrag, beim Notar zu erscheinen, kann der Käufer gerichtlich verlangen, das Geschäft für endgültig zu erklären. Ein gut formulierter Vorvertrag ist daher ein wirksames Mittel und keine bloße Formalität.

Häufige Fehler und Fragen

Kann eine Immobilie ohne Vorvertrag gekauft werden? Ja, doch du verzichtest auf seinen Schutz und übernimmst ein höheres Risiko, besonders bei späterer Zahlung oder einer Hypothek.

Wird das Angeld zurückgezahlt? Das hängt von den Klauseln ab. Bei einem vereinbarten berechtigten Grund, etwa einer Finanzierungsklausel, ja. Bei einem unbegründeten Rücktritt des Käufers nicht.

Muss der Vorvertrag notariell beglaubigt werden? Nein, doch eine Beglaubigung der Unterschriften und/oder Eintragung verstärkt den Schutz.

Was ist der häufigste Fehler? Eile, insbesondere die Zahlung vor der Prüfung von Eigentum und Belastungen.

Wenn du für den nächsten Schritt bereit bist, sieh dir aktuelle Immobilien zum Verkauf in Sofia an oder bitte eine Immobilienagentur, die Unterlagen vorzubereiten und zu prüfen.