Unterlagen für den Immobilienkauf in Bulgarien: vollständige Checkliste

Ein Immobilienkauf beginnt nicht erst beim Notar. In der Praxis beginnt er, sobald du die Unterlagen anforderst und prüfst, ob der Verkäufer die Immobilie ohne versteckte Risiken übertragen kann. Ein guter Preis und schöne Fotos reichen nicht aus, wenn die Eigentumsverhältnisse unklar sind, Belastungen bestehen, ein Katasterplan fehlt oder Beziehungen zwischen Erben ungeklärt sind. Diese Checkliste zeigt praktisch, was du anfordern und vergleichen solltest und wann ein Notar oder Anwalt einzubeziehen ist.

Die wichtigsten Unterlagen des Verkäufers

Bei einem üblichen Kauf muss der Verkäufer sein Eigentum nachweisen und die Unterlagen bereitstellen, die der Notar für das Geschäft benötigt. In der Regel werden geprüft:

• Eigentumsnachweis - notarielle Urkunde, Vertrag, Gerichtsentscheidung, Beschluss oder ein anderer Rechtstitel;
• aktuelle Katasterzeichnung oder aktueller Katasterplan - je nachdem, ob es sich um eine Wohnung, ein Haus, ein Grundstück oder eine selbstständige Einheit handelt;
• Bescheinigung über den Steuerwert - wird von der Gemeinde ausgestellt und zur Berechnung der anfallenden Gebühren verwendet;
• Belastungsbescheinigung - zeigt eingetragene Hypotheken, Pfändungen, Klageschriften und andere Umstände;
• Ausweis- und Personenstandsdokumente des Verkäufers;
• gesetzlich vorgeschriebene Erklärungen, die der Notar für das konkrete Geschäft verlangt.

Bei einer geerbten Immobilie, Scheidung, Miteigentum, einem Unternehmen als Verkäufer oder einem laufenden Bauprojekt werden weitere Unterlagen benötigt. Akzeptiere keine mündliche Erklärung anstelle eines Dokuments.

Was Käufer vor der Anzahlung prüfen sollten

Prüfe zuerst, ob die Angaben überall übereinstimmen. Adresse, Kennung, Fläche, Etage, Eigentümer und Immobilienart sollten im Inserat, Eigentumsnachweis, Katasterplan und Steuerwert identisch sein. Eine kleine Abweichung ist nicht immer problematisch, darf aber nicht ignoriert werden.

Prüfe als Zweites, ob der Verkäufer Alleineigentümer ist. Wurde die Immobilie während einer Ehe erworben, von mehreren Personen geerbt oder gehört sie einem Unternehmen, können Zustimmungen, Vollmachten, Beschlüsse oder zusätzliche Bescheinigungen erforderlich sein.

Prüfe als Drittes mögliche Belastungen. Mehr dazu findest du im Ratgeber zur Bescheinigung über Immobilienbelastungen, denn dieses Dokument deckt besonders häufig das tatsächliche Risiko auf.

Unterlagen beim Kauf mit Hypothekendarlehen

Wenn du mit einem Hypothekendarlehen kaufst, hat die Bank eine eigene Liste. Üblicherweise verlangt sie persönliche und finanzielle Unterlagen des Käufers, Immobilienunterlagen, ein Gutachten eines zugelassenen Sachverständigen und den Entwurf des Vorvertrags oder endgültigen Vertrags. Mitunter fordert die Bank Änderungen am Vertrag, bevor sie die Mittel freigibt.

Vereinbare deshalb keine kurze Frist für das endgültige Geschäft, solange der Kredit nicht genehmigt ist. Plane genug Zeit für Bewertung, Genehmigung, Vorbereitung der Hypothek und notarielle Eintragung ein. Den Ablauf erklären wir ausführlich im Beitrag zum Hypothekendarlehen beim Immobilienkauf.

So ordnest du die Unterlagen vor dem Vorvertrag

Führe vor dem Vorvertrag diese einfache Prüfung durch:

• Gibt es einen eindeutigen Eigentumsnachweis?
• Stimmen Fläche, Adresse und Kennung überein?
• Liegt eine aktuelle Katasterzeichnung oder ein Katasterplan vor?
• Gibt es eine Steuerwertbescheinigung oder einen klaren Termin für ihre Ausstellung?
• Wurden die Belastungen geprüft?
• Sind alle Miteigentümer und erforderlichen Zustimmungen berücksichtigt?
• Wurde bei einer Finanzierung die Frist mit der Bank abgestimmt?

Wenn du eine Frage mit "Ich weiß es nicht" beantworten musst, zahle die Anzahlung nicht übereilt. Bei einer guten Immobilie ist eine gewisse Dynamik normal, doch ein Dokumentenrisiko lässt sich nicht durch Eile lösen.

Praktischer Rat

Vergleiche Angebote nicht nur nach dem Preis, sondern auch danach, wie gut das Geschäft vorbereitet ist. Eine günstigere Immobilie mit unklaren Unterlagen kann teurer werden als eine Immobilie mit eindeutigen Eigentumsverhältnissen und einem vorbereiteten Verkäufer. Achte bei Immobilien zum Verkauf in Sofia darauf, welche Verkäufer die wichtigsten Dokumente sofort vorlegen können. Das ist oft ein starkes Zeichen für ein seriöses und sichereres Geschäft.